Park Oliwski w cieniu wieżowców?

Czy urokliwy historyczny zakątek dawnej Oliwy przysłonią wysokościowce? Właściciel terenu Miasto Gdańsk wyraził désintéressement i nie skorzystało z prawa pierwokupu, bo jak przyznają sami radni PO, miasto przechodzi ciężkie czasy. Po przekwalifikowaniu funkcji z usługowej na „mieszkaniówkę” wartość gruntu i potencjalnych zysków poszybuje w górę. Zależeć ona będzie od wysokości zabudowy.  Już trwają prace nad zmianą planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z wnioskiem nowego właściciela.

Działkę, unikalny teren w dyspozycji Telewizji Polskiej, u zbiegu al. Grunwaldzkiej i ul. Opackiej w Oliwie – prywatna firma budowlana Inpro, znaczący gracz na rynku mieszkaniowym nabył nieruchomość od użytkującego go gdańskiego ośrodka TVP SA. Za 15,6 mln zł netto (19,1 mln zł brutto). Zatem grunt poszedł za równowartość 40 średniej wielkości mieszkań, czyli czteroklatkowego i czteropiętrowego  bloku.

Sąsiedztwo urokliwego Parku Oliwskiego i gdańskiej TVP to dodatkowy atut nieruchomości. Na wstrzymanie się ze sprzedażą do czasu zmiany planu podnoszącego wartość nieruchomości nie decydowała się publiczna spółka TVP SA., choć powinna brać pod uwagę najbardziej dochodowy dla siebie wariant sprzedaży.

Czy władze Gdańska nie mają pomysłu na kluczowe miejsca miasta, blisko Parku Oliwskiego wraz z Katedrą Oliwską, stanowiących zabytkowy zespół, z którego słynie Gdańsk i pozostawiają wolną rękę prywatnym podmiotom?
Urzędnicy oczywiście zapewniają, że „Miastu zależy, by w centrum miasta nie było przestrzeni niezagospodarowanych, a tym samym potencjalnie niebezpiecznych i nieestetycznych”. 

Póki co, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka przy al. Grunwaldzkiej przeznaczona jest pod budowę obiektów usługowych.  Najwyższe budynki mogą na niej sięgnąć 15 m wysokości.  Do pełni szczęścia trzeba więc przekwalifikowania gruntu z usług na budownictwo. 

Prezydent Miasta Paweł Adamowicz nawet nie planował skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości u zbiegu al. Grunwaldzkiej i ul. Opackiej, w użytkowaniu Telewizji Polskiej SA Oddział Gdańsk, o powierzchni 35 610 m kw. UMG nie sporządził operatu szacunkowego wartości nieruchomości. Taki dokument dałby podstawy do dalszego działania w oparciu o opinie rzeczoznawcy majątkowego.

W Biurze Rozwoju Gdańska już trwają prace nad nowym planem zagospodarowania tego terenu wraz ze zmianą przeznaczenia z usługowego na mieszkaniowo-usługowe. – Zmiana planu podyktowana jest potrzebą weryfikacji zapisów obecnie obowiązującego planu w celu dostosowania jego ustaleń do obecnych uwarunkowań funkcjonalno-przestrzennych oraz aktualnej sytuacji ekonomicznej – informuje Anna Dobrowolska z Biura Prasowego Urzędu Miejskiego w Gdańsku.

Wniosek o zmianę planu złożył inwestor.
– Miastu zależy na tym, by w centrum miasta nie było przestrzeni niezagospodarowanych, potencjalnie niebezpiecznych, zwyczajnie nieestetycznych i ekonomicznie niewykorzystanych – argumentuje  Dobrowolska i dodaje, że „miasto musi reagować na potrzeby inwestorów, adekwatnie do sytuacji i potrzeb rynku”.  

Sąsiedztwo Parku Oliwskiego nie wymusza na inwestorze, któremu zamarzy się budowa wysokościowców, konkretnych reguł przyszłej inwestycji.  Wiele zależy zaś od opinii Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Jak informuje Dariusz Chmielewski, Pomorski Wojewódzki Konserwator Zabytków, wytyczne dotyczą jedynie dwóch kwestii: miejscowego planu zagospodarowania, o którego przyjęciu decyduje Rada Miasta Gdańska oraz faktu, że planowana inwestycja nie może negatywnie wpływać na walory krajobrazu kulturowego, w tym ekspozycję Parku Oliwskiego.
- Trudno mi mówić, czy jest alternatywa dla planowanego osiedla – wyznaje Chmielewski i przyznaje iż:
- Nie znam obecnego inwestora i jego zamierzeń. Najważniejsze jest, aby parametry obiektów jakie się tam pojawią respektowały wszystkie walory zastanego krajobrazu i nie stanowiły dysonansu zarówno jeśli chodzi o architekturę, jak i zagospodarowanie terenu.

W podobnym tonie wypowiada się jeden z architektów.
 – Trzeba wprowadzić ostre ograniczenia. To miejsce, jego sąsiedztwo, jak i cała Oliwa wymaga ochrony i po prostu te budynki nie mogą być zbyt wysokie, a teren nie może być zabudowany zbyt gęsto. Na pewno są funkcje, których miasto potrzebuje i najlepiej byłoby, gdyby w takie kluczowe miejsca zainwestowało miasto. Gdyby miasto miało jakiś pomysł, przymierzało się do budowy np. nowej opery to byłoby dobre miejsce, ale nie wiem, czy takie inwestycje są w ogóle planowane  – komentuje dr hab. inż. arch. Jakub Szczepański z Politechniki Gdańskiej.

Dbający o park gdański Zarząd Dróg i Zieleni nie ma wpływu na to, co powstanie niedaleko parku.
 -To konserwator zabytków wydaje pozwolenia na budowę takich rzeczy w pobliżu Parku. ZDiZ zarządza Parkiem Oliwskim, ale nie ma wpływu na to, co powstanie w pobliżu. My sami dbając o Park musimy pytać innych o pozwolenia – przyznaje Katarzyna Kaczmarek, rzecznik prasowy Zarządu Dróg i Zieleni Miejskiej w Gdańsku. 

A co na to jednostka pomocnicza gdańskiej rady, czyli Rada Osiedla Oliwy?
- Uważam, że cokolwiek tam powstanie będzie lepsze od tego, co jest obecnie – mówi Tomasz Strug, przewodniczący Rady Osiedla Oliwy.
Strug ma  nadzieję, że nowe obiekty będą „współgrały z parkiem” oraz będą „dobrze wyważone”.
- Nie wyobrażam sobie, żeby na tej działce były jakieś bardzo wysokie budynki widoczne z parku, który zachowa też swoją intymność. Obecny stan terenu można określić jako zaniedbany. Jest to praktycznie śmietnik. Bardzo byśmy chcieli, żeby powstało tam cokolwiek uporządkowanego. Sugerowałbym, żeby zabudowa przede wszystkim była niewidoczna z parku i nie ingerowała w jego kształt – to jest nasze kryterium podstawowe – zastrzega Tomasz Strug.

Z kolei władze położonej w pobliżu działki Akademii Wychowania Fizycznego nie widzą problemu w planowanej inwestycji, choć nie znają planów inwestora.
- Zagospodarowanie terenów znajdujących się w pobliżu Akademii Wychowania Fizycznego i Sportu w Gdańsku leży w interesie uczelni, a dzięki funkcjonalnemu i estetycznemu otoczeniu cały kampus AWFiS ma szansę prezentować się jeszcze lepiej. Nie znamy szczegółów inwestycji planowanej na działce znajdującej się u zbiegu ulic Opackiej i Grunwaldzkiej, gdyż jest to inicjatywa prywatna. Jednak zabudowa mieszkaniowo-usługowa w otoczeniu nie koliduje z funkcją wyższej uczelni, zwłaszcza że teren, o którym mowa, nie znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie głównych budynków Akademii Wychowania Fizycznego i Sportu – brzmi oficjalne stanowisko władz AWFiS, przekazane przez dr Monikę Żmudzką – Brodnicką, rzeczniczkę prasową akademii.

Gdańscy samorządowcy mają o tej wyjątkowej działce zdanie podzielone.
Radna rządzącej miastem PO, Małgorzata Chmiel, architekt i przewodnicząca Komisji Rozwoju Przestrzennego i Ochrony Środowiska, podkreśla trudną sytuację finansową Gdańska.  - Czy jest sens wydawać pieniądze w momencie, kiedy wszyscy jesteśmy po kryzysie gospodarczym i wszystkim jest ciężko? Mieliśmy bardzo duże inwestycje w mieście realizowane w tej chwili, a chcielibyśmy jeszcze skorzystać z pieniędzy Unii Europejskiej, bo to ostatni tak duży ich rzut, w związku z tym chyba nie byłoby to rozsądne pod względem ekonomicznym, gdyby Miasto skorzystało z prawa pierwokupu - mówi radna PO.

Opozycja ma zastrzeżenia i podkreśla, że w Oliwie są inne problemy niż brak sklepów, na który według radnej Chmiel mają narzekać mieszkańcy. - Miasto powinno wziąć pod uwagę pomysł odbarczenia ruchu drogowego w Oliwie wykupując przynajmniej część działki i zbudować tzw. „Nową Opacką” - wyjawia Jacek Teodorczyk, radny Miasta Gdańska z Prawa i Sprawiedliwości. - W kierunku Spacerowej ruch strasznie się zatyka tworząc gigantyczne korki. Oczywiście warto zastanowić się faktycznie nad problemem bliskości Parku Oliwskiego i czy Miasto nie mogłoby zbudować tam lokali usługowych, ale są też inne problemy, na które należy zwrócić uwagę. 

Pozostaje jedynie czekać i wierzyć zapewnieniom dewelopera, że powstające osiedle   nie obniży urody Parku Oliwskiego, jak i samej dzielnicy.

Alicja Kołbuc
ASG