4 kredytowe wpadki w 2011 roku

Eksperci firmy doradztwa finansowego Aspiro sprawdzili, jakie „grzechy główne” przy zaciąganiu kredytów hipotecznych będą popełniać Polacy w nadchodzącym roku. Z analizy wynika, że większość z nich może być  bardzo kosztowna.
 
W 2011 roku będziemy przepłacali za kredyty hipoteczne, często na własne życzenie. Oto lista rzeczy, na które nie zwracamy uwagi, a na które powinniśmy szczególnie uważać w ciągu najbliższych 12 miesięcy:

- zaciąganie kredytów na zbyt duże kwoty i na zbyt długie okresy czasu,
- uleganie zwodniczemu urokowi kredytów w walutach,
- koncentrowanie się na uzyskaniu kredytu zamiast na warunkach, na jakich jest oferowany,
- pobieżne czytanie umów.
 
Błąd 1 – ulegniemy pokusie odległej przyszłości
Na rynku można znaleźć kredyty hipoteczne, których spłata może trwać nawet 45 lat. Czy warto z nich korzystać? Długi okres spłaty oznacza dwie rzeczy: niższą ratę co miesiąc i większy ogólny koszt kredytu. Zaciągając kredyt na 200 tys. złotych wybór bardzo długiego okresu spłaty (np. 45 lat) oznacza, że zapłacimy w sumie ponad 150 tysięcy zł odsetek więcej, niż gdybyśmy zaciągnęli ten sam kredyt na 30 lat. Nawet porównując kredyty na 20 i na 30 lat różnice są zauważalne i mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. Te pieniądze mogą zostać w naszej kieszeni, pod warunkiem, że dokonamy świadomego i przemyślanego wyboru.

Według ekspertów dla większości klientów najważniejszym czynnikiem stanowiącym o atrakcyjności oferty kredytowej jest wysokość miesięcznej raty. Często są skłonni wydłużyć okres spłaty o dodatkowe 10 lat, tylko po to, żeby zaoszczędzić kilkadziesiąt złotych miesięcznie. To, że przy okazji oddadzą bankowi kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej (mniej więcej 40 tys. na każde 100 tys. zł kredytu spłacanych przez kolejne 10 lat) jest mniej istotne, ponieważ tych pieniędzy nie widać w comiesięcznych wydatkach.

Podejmując decyzję o długości okresu spłaty trzeba się dobrze zastanowić, albo zasięgnąć porady ekspertów. Wybór sprowadza się do udzielenia sobie odpowiedzi na dwa pytania:
-  Jakie obciążenie budżetu domowego jesteśmy w stanie zaakceptować co miesiąc?
- Czy ważniejsze jest dla nas mniejsze miesięczne obciążenie, czy szybsze pozbycie się zobowiązania?
Rozwiązaniem kompromisowym może być zaciągnięcie kredytu na dłuży okres (co skutkuje niższą ratą) i regularne, comiesięczne inwestowanie zaoszczędzonej w ten sposób kwoty. Dzięki temu będziemy w stanie wcześniej spłacić kredyt lub wypracować kapitał potrzebny do zakupu innej nieruchomości po spłaceniu kredytu. Jeśli jednak spodziewamy się, że będziemy w stanie wcześniej spłacić kredyt, np. otrzymując dodatkowe środki finansowe (może to być spadek czy wysoka premia), dowiedzmy się od razu, czy bank, w którym chcemy zaciągnąć kredyt daje nam możliwość wcześniejszej spłaty, a jeśli tak – czy wiąże się to z dodatkowymi opłatami.

Aspiro radzi - wybieraj taki okres spłaty kredytu, w którym suma odsetek nie przekracza wartości kredytu.

Błąd 2  - będziemy brali więcej niż potrzebujemy
Oprócz zaciągania kredytów na zbyt długi czas Polacy mają też skłonność do pożyczania zbyt dużych kwot. Możliwość zwiększenia kwoty kredytu o kilkanaście tysięcy złotych i przeznaczenie tej kwoty na bardziej lub mniej potrzebne wydatki może być kuszące, szczególnie, że spłata takiej kwoty przez kilkadziesiąt lat nie będzie uciążliwa. Warto jednak zwrócić uwagę, że wyższa kwota kredytu to wyższe koszty jego zaciągnięcia. Automatycznie płacimy wyższą prowizję, która zawsze zależy od kwoty kredytu. Często rosną koszty ubezpieczeń, których składki również wyliczane są jako procent od pożyczanej kwoty. Ale to nie wszystko. Eksperci zwracają uwagę, że wyższa kwota kredytu oznacza wyższą wartość wskaźnika LtV (stosunku wartości kredytu do wartości kupowanej nieruchomości), a to może oznaczać wyższą marżę. W takim przypadku dobranie kilkunastu tysięcy złotych kredytu może kosztować nas w ostatecznym rozliczeniu więcej niż tradycyjny kredyt gotówkowy.

Aspiro radzi: Ofercie kredytowej warto jest się dobrze przyjrzeć i sprawdzić, jak nieznaczne zmniejszenie kwoty kredytu wpłynie na poziom kosztów związanych z jego obsługą. Może się okazać, że obniżenie kwoty kredytu np. o 4 tys. złotych (które pożyczymy od rodziny) zmniejszy poziom LtV na tyle, że bank zaoferuje nam niższą marżę, dzięki czemu oszczędzimy konkretne kwoty.

Błąd 3 – na walutę popatrzymy zbyt pochopnie
Ostatnie wzrosty kursu franka szwajcarskiego pokazują, że niepopularna kiedyś zasada „pożyczaj w walucie, w której zarabiasz” sprawdza się. Stanowią też dowód na to, że na kredyt hipoteczny nie można patrzeć tylko przez pryzmat spłaty rat przez najbliższy rok. Rozważając zaciągnięcie kredytu w walucie obcej nie powinniśmy zdawać się na zapewnienia, że jej kurs jest stabilny i potrzeba by kataklizmu, żebyśmy odczuli negatywne efekty w postaci wyższych kosztów. Zawsze warto sprawdzić, jak zmieni się wysokość zadłużenia i miesięcznej raty jeżeli kurs danej waluty umocni się o 20, 30, czy nawet 50%. Najlepiej w tym celu udać się do doradcy, który nie tylko wyliczy nam odpowiednią zdolność kredytową, ale także przeprowadzi symulację tego, jak będzie się zachowywał nasz kredyt przy zmianach kursu waluty i stawek referencyjnych. Zwróćmy na przedstawioną nam symulację szczególną uwagę, pytajmy o możliwe scenariusze i wszystkie zawiłości. Tylko taka poszerzona wiedza da nam prawdziwy obraz sytuacji i ułatwi podjęcie decyzji. Z drugiej strony nie zapominajmy też, że zaciągnięcie kredytu w złotówkach daje poczucie większej stabilności. Nieco wyższa rata będzie ceną, jaką trzeba będzie zapłacić za spokój i przewidywalność, dwie wartości, które są nie do przecenienia w planowaniu finansów. Z analizy doradców Aspiro wynika także, iż większość kredytów spłacanych jest po ok. 10 latach, co przemawia za kredytem w rodzimej walucie, ponieważ jest on bardziej korzystny w krótkim okresie czasu.

Aspiro radzi: wybierając walutę załóżmy najczarniejszy scenariusz wzrostu comiesięcznej raty i odpowiedzmy sobie na pytanie, czy jeśli się on zrealizuje to będziemy nadal poradzimy sobie ze spłatą.

Błąd 4 – będziemy podpisywali bez czytania i odpowiedniego przygotowania
 Do kupna nieruchomości powinniśmy podejść jak najbardziej odpowiedzialnie. Dobrym pomysłem jest już na początku udać się do doradcy, który wyliczy naszą zdolność kredytową. Na tej podstawie będziemy mogli doprecyzować, na jakiego rodzaju nieruchomość nas stać i wybrać z oferty rynkowej propozycję, która w największym stopniu spełnia nie tylko nasze oczekiwania, ale także jest dopasowana do naszych możliwości i nie stanie się z czasem kulą u nogi. Gdy już znajdziemy interesującą nas ofertę, przychodzi moment zakupienia nieruchomości.

Najczęściej umowy kupna-sprzedaży podpisywane z deweloperem oraz umowy kredytowe z bankiem są napisane trudnym prawniczym językiem, zawierają zwroty, o których większość z nas nigdy nie słyszała, ale są podstawą naszego wieloletniego zobowiązania.. Warto więc się zastanowić, czy lepiej poświęcić więcej czasu na dokładne zapoznanie się z umową, czy przez kilkanaście lat spełniać warunki, o których nie wiedzieliśmy, bo nie przeczytaliśmy dokumentów.

Umowa z deweloperem jest z reguły nawet bardziej skomplikowana niż umowa kredytowa i dlatego trzeba jej poświęcić więcej uwagi. Jeżeli budynek, w którym będzie nasze wymarzone „m”, jest dopiero w budowie, warto sprawdzić m.in. księgę wieczystą gruntu, na którym powstaje. Od niedawna księgi wieczyste można przeglądać w internecie. Tam znajdziemy informacje m.in. o tym, czy deweloper ma prawo użytkować grunt, na którym buduje. Warto też sprawdzić katalog zakazanych przez Urząd Ochrony i Konkurencji i Konsumentów klauzul umownych. Jeżeli w umowie natrafimy na zapisy zakwestionowane przez UOKiK, nie należy takiej umowy podpisywać, ale rozpocząć z deweloperem negocjacje co do kształtu umowy. W ostateczności możemy zakwestionowany zapis zgłosić miejskiemu rzecznikowi praw konsumentów. Przy tej okazji także warto skonsultować się z doradcą, którego wieloletnie doświadczenie podpowie nam, jakie elementy powinna zawierać umowa z deweloperem, a czego unikać.

W przypadku umowy kredytowej z bankiem, zawsze należy najpierw poprosić o wzór umowy (i np. warunki dodatkowych ubezpieczeń) i przeczytać go w domu, najlepiej z prawnikiem lub osobą, która zna się na rzeczy, a w razie wątpliwości o wszystko zapytać w banku. W takiej sytuacji dobrze jest się umówić w banku na konkretną godzinę i upewnić się, że jego pracownik będzie mógł nam poświęcić odpowiednio dużo czasu. W ten sposób unikniemy ciężkich westchnień innych klientów niecierpliwie czekających w kolejce.

Aspiro radzi: im większa kwota wchodzi w grę i im dłużej trwać będzie umowa, tym więcej czasu warto poświęcić na dokładne poznanie warunków, które będziemy musieli spełniać. Lepiej zadać więcej pytań, niż później słono płacić.

Brać, bo dają?
Eksperci rynku finansowego zauważają, że wiedza klientów na temat produktów finansowych jest coraz większa. Niestety nadal często o wyborze kredytu hipotecznego decyduje to, że jest dostępny, a nie to, ile przyjdzie nam zapłacić za jego zaciągniecie. Analizy pokazują, że wielu klientów mogłoby zaoszczędzić sporo pieniędzy gdyby do zaciągania kredytu na mieszkanie podeszli w sposób bardziej systematyczny i przemyślany. Zobowiązanie, które będzie na nas ciążyło przez przynajmniej kilkanaście lat, powinno być jak najlepiej dopasowane do naszych możliwości. Dzięki temu oszczędzimy czas, nerwy i sporo pieniędzy.