Mierz siły na zamiary

W wielu miastach Polski powstają nowe bloki i osiedla. Developerzy patrzą na rynek z optymizmem, pomimo tego, że liczba wybudowanych, ale niesprzedanych mieszkań jest liczona w tysiącach. Banki są coraz bardziej skłonne udzielać nowych kredytów, ale na nieco innych zasadach niż przed wybuchem kryzysu. Najważniejsza zmiana dotyczy walut, w których udzielane są kredyty.

Przed wybuchem światowego kryzysu finansowego w Polsce trwał boom mieszkaniowy. Banki chętnie udzielały pożyczek, klienci cieszyli się z tanich kredytów we frankach szwajcarskich, a deweloperzy zacierali ręce, ponieważ mieszkania w wielu lokalizacjach rozchodziły się jak ciepłe bułeczki jeszcze na etapie „dziury w ziemi”. Kryzys, który wybuchł w USA i którego skutki odczuliśmy także w Polsce, gwałtownie zahamował ten optymizm i wywołał sporo zmian. Najważniejszą z nich jest zdecydowany spadek liczby kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich.

Popularność szwajcarskiej waluty wynikała z kilku czynników. Inwestorzy postrzegają ją jako najbezpieczniejszą na świecie – jest ostoją, której nie imają się turbulencje globalnej gospodarki. Poza tym stopy kredytowe w Szwajcarii od lat utrzymują się na bardzo niskim poziomie. To sprawia, że za kredyt zaciągnięty we franku lub indeksowany do tej waluty płaci się zdecydowanie mniej odsetek niż za kredyt w innych walutach. Jednak z punktu widzenia polskiego rynku duża popularność franka niesie ze sobą pewne ryzyka, które mogą się okazać kosztowne. Dobitnie pokazał to kryzys, który wywołał osłabienie złotówki. Wówczas, od sierpnia 2008 do lutego 2009 kurs szwajcarskiej waluty wzrósł o 70%. Wielu klientów odczuło ten wzrost na własnej kieszeni. Nie uszedł on też uwadze banków i instytucji, które stoją na straży ich bezpieczeństwa. Komisja Nadzoru Finansowego wydała zalecania, które sprawiły, że dzisiaj dużo trudniej jest zaciągnąć kredyt we frankach. Były takie okresy, w których 90% udzielanych kredytów było powiązanych z frankiem. Dzisiaj ten odsetek sięga zaledwie 5-6%. Do łask powróciła złotówka, a do roli najpopularniejszej waluty obcej urasta euro.
Co to oznacza dla osób planujących zakup mieszkania? Średnie miesięczne wynagrodzenie w Polsce wystarcza na zakup niecałego metra kwadratowego mieszkania.

W Gdańsku za średnią pensję można kupić 0,7m2.
W Łodzi, Poznaniu, Warszawie za średnią pensję można kupić 0,6m2.
W Krakowie/ we Wrocławiu za średnią pensję można kupić około 0,5m2.

To oznacza, że mieszkanie o wielkości 45 m2 można by kupić po ponad 6 latach odkładania każdej zarobionej złotówki. Nie sposób więc nie sięgnąć po kredyt. Czyniąc to warto pamiętać o kilku podstawowych elementach:
Im większą część mieszkania kupujemy na kredyt, tym jest on droższy
Wysokość miesięcznej raty to nie wszystko, ważny jest też stosunek wartości kredytu do sumy naszych rocznych dochodów
Nie należy nadwyrężać swoich możliwości finansowych mówiąc sobie „Jakoś to będzie”.

Szukając kredytu nie unikniemy pytania o walutę, w której powinniśmy go zaciągnąć. Zgodnie z przepisami bank musi nam jednak najpierw zaproponować kredyt w złotówkach. Obliczenie zdolności kredytowej również będzie przemawiało na korzyść złotówki, ponieważ wykonując obliczenia dla walut obcych bank musi ich dokonać na podstawie kwoty kredytu wyższej o 20% w stosunku do oferty w złotówkach.

Za niecałe pół roku wejdą w życie kolejne ograniczenia, które będą dotyczyły także kredytów zaciąganych w złotówkach. Dotkną przede wszystkim tych klientów, którzy w celu minimalizacji wysokości raty kredytu zdecydują się na kredyt np. na 30 lub 40 lat. Bank obliczając ich zdolność kredytową wykona obliczenia tak, jakby starali się o kredyt na 25 lat. To oznacza, że wyliczona rata będzie wyższa i porównanie jej z dochodami wpłynie na ograniczenie wysokości maksymalnej kwoty, którą będzie można pożyczyć. O ile? Według wyliczeń ASPIRO w przypadku kredytu na 300 tys. złotych różnica może wynieść około 300 złotych. To oznacza, że przeciętna rodzina będzie mogła zaciągnąć o około 80 tys. złotych kredytu mniej, co oznacza zakup mniejszego mieszkania.
O ile mniejszego? Wyniki prezentujemy w tabeli.

Źródło: obliczenia własne na podstawie średnich cen metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym z serwisu Domiporta.pl z maja 2011.


Ze względu na panujące ożywienie i poprawę sytuacji gospodarczej banki znowu coraz chętniej pożyczają pieniądze na zakup mieszkań. Można spotkać oferty zaciągnięcia kredytu bez prowizji oraz z niską, promocyjną marżą. W gąszczu ofert trudno jest się czasami połapać. Na szczęście doradcy finansowi widzą, co się dzieje na rynku i mogą poprowadzić klienta za rękę, zwracając uwagę, żeby kredyt nie przerósł jego możliwości – mówi Adam Wierzba – doradca finansowy Aspiro z Trójmiasta.