Kupić czy wynająć?

Spłacać kredyt bankowi czy też oddawać komuś do kieszeni pieniądze z każdym czynszem? Przed takim dylematem stoją mieszkańcy Trójmiasta, których nie stać na zakup lokum za gotówkę. Problem zdaje się być szczególnie dotkliwy w dobie szalejących cen walut i ogólnej drożyzny.

Wiosna to bardzo często moment podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Wtedy też banki proponują nowe obniżki cen. Tak jest i w tym roku. W marcu dalej spadały marże kredytów (m.in. w Banku DnB Nord, czy Banku Millennium), coraz bardziej zbliżając się do poziomu sprzed kryzysu (0,9 proc.).

Nadal można też kupić mieszkanie w ramach programu Rodzina na Swoim, uzyskując wsparcie rządowe w postaci 50 proc. dopłaty do odsetek, z czego klienci chętnie korzystają. Tym bardziej, że deweloperzy nadal promują ofertę dostosowaną do wymagań programu. Dla wielu osób zakup mieszkania w tym roku może stać się okazją. Według prognoz 2012 przyniesie raczej podwyżki cen za metr kwadratowy.

Lekkie ożywienie
Popyt na rynku sprzedaży powoli, ale sukcesywnie rośnie, zwłaszcza w przypadku nowych ofert. Do transakcji zachęcają ceny — np. w Gdańsku klienci płacą średnio ok. 6,3 tys. zł za m2., w Krakowie ok. 6,8 tys. zł za m2., a w stolicy ok. 8,1 tys. zł za m2.
Można oczywiście kupić taniej dwa pokoje w tzw. gorszej lokalizacji — w stolicy najniższe stawki spadają dziś poniżej 6 tys. zł za m2., w Krakowie wydamy ok. 5 tys. zł za m2, a w Gdańsku nawet 4 tys. zł za metr kwadratowy. Co więcej, deweloperzy, decydując się na nowe inwestycje, oferują ceny często bardzo konkurencyjne, które wymuszają obniżki cen na rynku wtórnym.

A co z kursem walut?
— Im wyższy kurs przy uruchomieniu, tym klienci mniej „waluty” będą oddawać później. Potencjalnych klientów może jednak zniechęcać niestabilność kursów. Szczególnie w ostatnim czasie, kiedy można zauważyć duże wahania kursu franka szwajcarskiego, ale również euro czy dolara, a także najniższa w historii stopa referencyjna dla franka. Do tego dochodzą obecnie niższe marże przy kredytach w złotych niż np. w euro, nie mówiąc o franku, gdzie marże są najwyższe ze względu na duży koszt pozyskania tej waluty — tłumaczy Adam Wierzba, analityk Aspiro.

Wynajmiesz trochę taniej?
Od trzech lat pula mieszkań przeznaczonych na wynajem stale się zwiększa, a rosnąca konkurencja sprawia, że właściciele lokali są bardziej elastyczni i skłonni obniżyć swoją stawkę ofertową co najmniej o kilka procent. Np. w Warszawie miesięczny czynsz za dwupokojowe lokum wynosi ok. 2 tys. zł, przy czym w centrum stolicy można wynająć dwa pokoje nawet za ok. 1,4 — 1,5 tys. zł miesięcznie. Natomiast kupno np. 45 m2., dwupokojowego „M” to wydatek przekraczający 400 tys. zł. Według wyliczeń analityków Aspiro kredyt hipoteczny na 100 proc. wartości takiej transakcji, zaciągnięty w PLN bez wkładu własnego, zabierze nam z portfela miesięcznie 2,4 – 2,5 tys. zł.

Z analogiczną sytuacją spotkamy się w Sopocie, najdroższej lokalizacji na mapie polskiego rynku mieszkaniowego, gdzie (według portalu Oferty.net) średnia stawka m2. na rynku wtórnym przekracza 10 tys. zł. Oznacza to, że za 45-metrowe mieszkanie zapłacimy, przeciętnie, ok. 430 tys. zł, a miesięczna rata kredytowa również pochłonie ponad 2 tys. zł z naszego budżetu. Natomiast najem w tym nadmorskim kurorcie, z wyjątkiem drogich apartamentów przeznaczonych dla turystów, jest znacznie tańszy niż w stolicy i już za ponad 1000 zł można korzystać z dwupokojowego lokalu.

W Poznaniu kupno dwóch pokoi na kredyt to miesięczne zobowiązanie sięgające ok. 1,5 tys. zł, tymczasem takie lokum można wynająć za miesięczny czynsz rzędu 1,2 tys. zł. W Krakowie kupno dwóch pokoi to wydatek ok. 350 tys. zł, a miesięczna rata kredytowa pochłonie ok. 2 tys. zł z naszej pensji, podczas gdy miesięczne stawki czynszowe za wynajem podobnego mieszkania oscylują na poziomie 1,4 – 1,5 tys. zł.

Dla kadry menedżerskiej
Na szczęście dla wynajmujących w niektórych miastach od początku roku notuje się pewne ożywienie także i na tym rynku. Np. w Krakowie poszukiwania lokali rozpoczęli klienci instytucjonalni, dla swoich pracowników, którzy przyjechali na nowe kontrakty. W stolicy Małopolski wynajmowano zarówno lokale dwupokojowe, do 2 tys. zł miesięcznie jak i większe, bardziej luksusowe powierzchnie nawet do 8 tys. zł miesięcznie.
Zainteresowanie lokalami o wyższym standardzie wzrosło również w centrum Gdańska, Gdyni i Sopotu. Ofert poszukują zarówno osoby prywatne, jak i menedżerowie dużych firm otwierających swoje oddziały nad morzem. W efekcie już na początku 2011 r. zawierano umowy nawet do 4 tys. zł miesięcznie.

Na rynku nie brak również ofert deweloperów zachęcających do kupna mieszkania, zwykle jednak z wyższej półki, które następnie zostanie wynajęte. Spółki deweloperskie proponują nie tylko zarządzanie lokalami, ale także w niektórych przypadkach gwarantują określony poziom dochodów z najmu.

Zalety kupna mieszkania:
• zyski z tytułu najmu lub wzrostu wartości nieruchomości;
• możliwość aranżacji wnętrza czy przebudowy lokalu zgodnie z upodobaniami;
• gwarancja w przyszłości np. dodatkowej emerytury z najmu lub sprzedaży nieruchomości.

Zalety najmu:
• niższe miesięczne wydatki związane z korzystaniem z lokalu;
• większa zdolność kredytowa na inne cele, np. kupno samochodu itp.;
• brak ryzyka niemożliwości spłaty kredytu w przypadku utraty płynności finansowej.