Test Dulkiewicz na Morenie - gdańskie zielone bajki?

Na Morenie czuć grubą awanturę związaną - tradycyjnie - z planami deweloperów i przewidywana wycinką lasu w mieście miłującym zieleń. 3 grudnia, w szkole podstawowej nr 2 na Morenie przy ul. Marusarzówny 10 odbędzie się spotkanie mieszkańców z urzędnikami i inwestorem.

Dla poprawy samopoczucia obywateli dzielnicy przypominamy, że władze samorządowe, które mieszkańcy Moreny wybrali, mają prawo czuć sie rozczarowane wezwaniem na to spotkanie skoro w wyborach samorządowych 2024 Aleksandrę Dulkiewicz wybrało ok. 60 proc. mieszkańców ich okręgu wyborczego. Do występowania o ich interesy w radzie miasta Gdańska wytypowali natomiast: Piotr Borawskiego - 5675 głosów (18,11 proc), Piotra Dzika - 3064 (9,1 proc), Beatę Jankowiak - 3307 (9,83 proc.), Łukasza Świąckiego - 2310 (6,87 proc), Annę Golędzinowską - 2827(8,4 proc.). W sumie na listę Platformy Obywatelskiej przebranej na okoliczność wyborczą w surdut Koalicji Obywatelskiej głosowało 20 246 (60,10 proc.) mieszkańców okolicy. Za sprawy architektury, urbanistyki, mieszkalnictwa, harmonii środowiskowej odpowiadają w magistracie Piotr Grzelak, zastępca prezydent Gdańska, Emilia Lodzińska - również zastępca, Katarzyna Nowicka - dyr. wydziału, Jacek Jabłoński - kierownik referatu oraz Piotr Lorens, architekt Gdańska, który nie podejmuje decyzji administracyjnych, ale widzi jego przyszłość rozliczne konkursy i panele.

MIESZKAŃCY ULIC WOŁKOWYSKIEJ, SZCZODREJ I OŚCIENNYCH
PETYCJA NR 1/2024 W SPRAWIE PROPOZYCJI MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO NR 1027 ORAZ KONCEPCJI INWESTYCJI MIESZKANIOWEJ PRZY ULICY WOŁKOWYSKIEJ W GDAŃSKU

W związku z propozycją Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr. 1027 rejonu ulicy Wołkowskiej w Gdańsku oraz koncepcją zabudowy dewelopera Allcon i pracowni APA Architekci przedstawionymi podczas spotkania w Biurze Rozwoju Gdańska w dniu 12.11.2024 mieszkańcy ulic Wołkowyskiej, Szczodrej i ulic ościennych wyrażają stanowczy sprzeciw wobec realizacji inwestycji zgodnej z przedstawioną koncepcją uzasadniając go poniższymi argumentami:

1. Rażące różnice proponowanego MPZP oraz koncepcji zabudowy w stosunku do warunków zabudowy, które otrzymali wszyscy dotychczasowi mieszkańcy/inwestorzy w rejonie ulic Wołkowyskiej i Szczodrej

Rejon ulicy Wołkowyskiej i Szczodrej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, od początku rozpoczęcia zabudowy, ma charakter willowy. Zabudowany jest domami jednorodzinnymi. Wyjątkiem jest kameralne osiedle Moren Park, które również ma wysokość 3 kondygnacji oraz łącznie 90 mieszkań. Projekt i skala tego osiedla ma dużo mniejszy wpływ na krajobraz, urbanistykę, społeczność i komunikację rejonu ulicy Wołkowyskiej i Szczodrej niż przedstawiona koncepcja – 19 bloków, 450 mieszkań!

Wszyscy dotychczasowi inwestorzy w tym rejonie otrzymywali podobne i spójne warunki zabudowy. Wysokość zabudowy 12 metrów, maksymalnie 3 kondygnacje od ulicy Wołkowyskiej oraz w przypadku bezpośredniego sąsiedztwa planowanej inwestycji 2 kondygnacje od zaplecza, maksymalny procent pokrycia działki zabudową 25%. Warunki dostosowane były do ukształtowania terenu. Dzięki temu nie ingerowały w krajobraz otoczenia.

Dotychczasowe warunki zabudowy wydawane w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, ograniczające zabudowę do parametrów wskazanych powyżej, uzasadniane były przez Urząd Miasta Gdańska jako ”kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”. Proponowany MPZP wydaję się być całkowitym zaprzeczeniem tych zapisów. Przykładową decyzje o warunkach zabudowy z tymi zapisami załączamy do tego sprzeciwu.

2. Rażące zakłócenie krajobrazu okolicy

Obszar objęty propozycją MPZP oraz koncepcji dewelopera to wzgórze, którego naturalną dominantą jest korona lasu. Proponowana zabudowa osiedla, która zamiast maleć wraz z wysokością wzgórza, z 3 kondygnacji przy ul. Wołkowyskiej do 2 kondygnacji od zaplecza, jak w przypadku warunków, które otrzymali inwestorzy w bezpośrednim sąsiedztwie, rośnie z 3 kondygnacji od ul. Wołkowyskiej do 4 kondygnacji od zaplecza, mimo że ukształtowanie terenu również gwałtownie rośnie. Efektem będzie całkowite zasłonięcie lasu oraz kaskadowo rosnąca wysokość zabudowy. Podejście to jest zaprzeczeniem w stosunku do warunków zabudowany wydawanych wcześniej – 3 kondygnację od ul. Wołkowyskiej i 2 kondygnację od zaplecza.

Spójny willowy charakter okolicy zostanie zakłócony przez wielkie nieproporcjonalne w stosunku do reszty zabudowy, bloki w których ulokowanych będzie nawet 30-40 mieszkań. Taka zabudowa jest dominująca nawet w okolicach ul. Myśliwskiej, która ma zupełnie inny charakter. Koncepcja przypomina wielkie inwestycje takie jak Królewskie Wzgórze realizowane również przez firmę Allcon. Ulica Wołkowyska to nie jest miejsce dla takiego molocha.

3. Niedostosowanie proponowanego MPZP i koncepcji osiedla do warunków komunikacyjnych ul. Wołkowyskiej

rejon ulicy Wołkowyskiej i Szczodrej to obszar z ograniczonym dostępem komunikacyjnym. Rejon tych ulic jest zamknięty z jednym wjazdem i wyjazdem od ulicy Myśliwskiej. Taki układ komunikacyjny jest uciążliwy już teraz. Budowa 450 mieszkań, nawet uwzględniając poszerzenie ul. Wołkowyskiej grozi całkowitym paraliżem komunikacyjnym.

Ulica z ograniczonym dostępem i tak intensywną zabudową będzie stanowić zagrożenie dla potencjalnych działań służb ratowniczych, pożarniczych. Brak odpowiedniej szerokości promieni łuków, placów manewrowych oraz nadmierne obciążenie komunikacyjne będzie uniemożliwiać szybki dojazd i skuteczną akcję ratowniczą.

Zgodnie z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przyjmuje się 1,2 miejsca postojowego na mieszkanie, tak więc przewidywana ilość samochodów wynosić będzie 450 mieszkań x 1,2 = 540 samochodów. Wskazywanie w projekcie MPZP na możliwość skomunikowania projektowanego osiedla od strony wiaduktu w stronę ul. Potokowej, jest dużym nadużyciem i mija się z prawdą. Jeśli wybudowanie połączenia ul. Wołkowyskiej z ul. Potokową nie będzie narzucone w ramach umowy drogowej dla dewelopera, nigdy nie zostanie ta droga zrealizowana, ponieważ Gmina Miasta Gdańska nie przewiduje takiej inwestycji. Tak więc we wszystkich analizach dotyczących projektu planu miejscowego dla osiedla firmy Allcon należy przyjmować tylko jeden wyjazd i wyjazd poprzez ul. Wołkowyską do ul. Myśliwskiej.

Wzrost liczby samochodów osobowych może prowadzić do korków, problemów z parkowaniem oraz zwiększonego zanieczyszczenia powietrza. Już dziś wzdłuż ulicy Wołkowyskiej codziennie na dziko parkuje kilkadziesiąt samochodów, utrudniając przejazd i zmuszając do ruchu wahadłowego

Zakładając 1,2 miejsca postojowego na mieszkanie w przypadku 450 mieszkań na ul. Wołkowyskiej ilość samochodów zwiększy się o 540. Zarówno dzisiejsza jak i planowana infrastruktura, drogowa, parkingowa, manewrowa nie jest w stanie obsłużyć takiego ruchu. Biorąc pod uwagę obecną gęstość zabudowy, aktualnie wszyscy mieszkańcy ul. Wołkowyskiej i Szczodrej to nie więcej jak 200 pojazdów i już teraz odczuwane są duże utrudnienia komunikacyjne.

4. Uciążliwość i długotrwałość budowy

Budowa osiedla zgodnego z przedstawioną koncepcją zajmie kilka lat, co łączyć się będzie z tym, że w tym okresie przejeżdżać będą setki sztuk ciężkiego sprzętu budowlanego rozjeżdżając już dziś zniszczoną i praktycznie, dla większych pojazdów, nieprzejezdną ul. Wołkowyską, co uniemożliwi mieszkańcom komunikację.

Budowa osiedla domów jednorodzinnych zgodna z dotychczas wydawanymi warunkami zabudowy w rejonie byłaby niewątpliwie znacznie mniej uciążliwa niż budowa ponad 450 mieszkań. Okres budowy i związane z nim utrudnienia również byłyby znacznie krótsze, co w sposób istotny ograniczyłoby negatywny wpływ na życie obecnych mieszkańców.

5. Nienaturalnie zwiększona liczba mieszkańców na małym obszarze

Zakładając średnią krajową (2,5 - 3 osoby na mieszkanie). Przy planowanej liczbie lokali (nawet do 450) realistycznie przewiduje się, że liczba nowych mieszkańców może przekroczyć 1100 - 1300 osób, co będzie miało negatywny wpływ na infrastrukturę edukacyjną, służbę zdrowia, komunikacyjną i społeczną.

Obecnie w rejonie ulicy Wołkowyskiej i Szczodrej mieszka około 300 osób. Zabudowa tego rejonu trwa od ponad 25 lat. Planowe MPZP i koncepcja zwiększy tą liczbę nawet 5-kronie w kilka lat!!!

Gwałtowny wzrost liczby dzieci oznacza większe zapotrzebowanie na miejsca w żłobkach, przedszkolach i szkołach, których w okolicy brakuje już teraz.

6. Ekologia, środowisko naturalne i gospodarka wodna

Już teraz ulica Wołkowyska mierzy się wielki problemami związanymi z zagospodarowaniem wód opadowych. Wiele odcinków drogi oraz terenów jest zalewana podczas nawet niewielkich opadów. Koncepcja forsująca tak duża gęstość zabudowy na terenie o tak dużej powierzchni i różnicy wysokości to zwiększenie zagrożenia potencjalnymi zalaniami. Zabudowa jednorodzinna pozostawiłaby dużo więcej terenów zielonych i powierzchni biologicznie czynnej.
Jednocześnie okres budowy wydaje się potężnym zagrożeniem w zakresie dosłownego     
zalewania błotem obszarów sąsiadujących z planowaną inwestycją.

Obszar na którym planowana jest inwestycja ze względu na bliskość terenów leśnych i charakter łąki stał się siedliskiem wielu chronionych gatunków zwierząt i roślin. Na terenie gdzie planowana jest inwestycja występują chronione gatunki roślin takie jak Kąkol Polny, Mak Polny, Chaber Bławatek. Występują tu: Sokół Wędrowny, Myszołów Zwyczajny, Żuraw Zwyczajny, Rudzik (Erithacus rubecula), Kos (Turdus merula), Sójka (Garrulus glandarius) - objęte ochroną gatunkową ścisłą. Występują też płazy: ropucha szara (Bufo bufo) – objęta ochroną gatunkową częściową

Wielkoskalowa i intensywna zabudowa całkowicie zaburzy ten unikalny ekosystem. Wymagane są ekspertyzy oceniające wpływ planowanej inwestycji na środowisko naturalne i gatunki chronione.

Ochrona drzew. Planowana inwestycja obejmująca poszerzenie drogi wiąże się z koniecznością wycinki licznych drzew. Między innymi wiekowych buków i dębów co będzie miało bardzo negatywny wpływ na środowisko i leśny charakter tego obszaru.

7. Negatywny wpływ na poziom hałasu

Rejon ulic Wołkowyskiej i Szczodrej jest obciążony zwiększonym poziomem hałasu wynikającym z bliskości lotniska i położenia bezpośrednio pod strefą podejścia do lądowania.
Planowana zabudowa doprowadzi do zwiększenia hałasu.

Efekt odbicia dźwięku: W przypadku dużych budynków z gładkimi i dużymi powierzchniami odbijającymi może się wzmacniać hałas poprzez jego odbijanie, co zwiększa poziom dźwięku w wielu miejscach. W przypadku mniejszej zabudowy jednorodzinnej ten problem będzie mniej uciążliwy.

Strefy ograniczonego użytkowania (SOU): W pobliżu lotnisk często wyznacza się strefy, w których zabudowa mieszkaniowa jest ograniczona lub obwarowana wymaganiami technicznymi.

Hałas nocny: Mieszkańcy w rejonach blisko lotnisk są szczególnie narażeni na hałas nocny, co może prowadzić do konieczności stosowania dodatkowych środków ochrony. Planowana zabudowa zwiększa ten problem

Zagrożenie znaczącym wzrostem poziomu hałasu wymaga niezbędnych ekspertyz, oceniających wpływ planowanej zabudowy na warunki dźwiękowe, akustyczne w okolicy

10. Znaczące korzyści finansowe dewelopera kosztem lokalnej społeczności:

Proponowane MPZP daje deweloperowi możliwość wygenerowania gigantycznego przychodu i zysku sięgających setek milionów złotych, jednocześnie nie przynoszą żadnej korzyści dla lokalnej społeczności.

Brak jakichkolwiek inwestycji towarzyszących, takich jak budowa przychodni, przedszkola, żłobka

Mieszkańcy nie widzą rzeczywistych korzyści dla lokalnej społeczności wynikających z tego projektu. Ten projekt łamiąc wszelkie dobre praktyki i zasady jest dla mieszkańców tylko gigantycznym obciążeniem.

Działka, na której ma powstać osiedle, pełni funkcję terenów rekreacyjnych. Przedstawiona koncepcja nie wnosi nic dla lokalnej społeczności oprócz zabrania terenów rekreacyjnych, w zamian za wieloletnie utrudnienia wynikające z budowy oraz powstania wielkiego osiedla.

11. Zagrożenie precedensem i MPZP niezgodnym z dotychczasowymi decyzjami administracyjnymi:
- Mieszkańcy obawiają się, że zgoda na tę inwestycję stworzy precedens umożliwiający innym deweloperom realizację projektów w oparciu o niesprawiedliwe stworzony MPZP, który nie ma żadnego odzwierciedlenia w stosunku do wcześniej wydawanych decyzji administracyjnych, w tym warunków zabudowy wydanych dla inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie, co doprowadzi do dalszej intensyfikacji zabudowy i zmiany charakteru dzielnicy.

Wnioski:
Mieszkańcy ulic Wołkowyskiej i Szczodrej wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec planowanej inwestycji w proponowanym kształcie. Argumentują, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) powinien być zgodny z dotychczas wydawanymi decyzjami administracyjnymi i warunkami zabudowy. W rejonie ulicy Wołkowyskiej i Szczodrej, w bezpośrednim sąsiedztwie, dominuje zabudowa jednorodzinna. Nie widzimy innej możliwości jak uwzględnienie tylko tego typu zabudowy w planowanym MPZP. Jednocześnie żaden inwestor w całej historii powstawania zabudowy w rejonie ulic Wołkowyskiej i Szczodrej nie dostał warunków zabudowy pozwalających na zabudowę wyższą niż 3 kondygnacje. Forsowanie kilkudziesięciu mieszkaniowych, 4-kondygnacyjnych bloków w tak kameralnym, willowym rejonie, na granicy lasu to architektoniczny i urbanistyczny paszkwil rodem z typowej „patodeweloperki”. Tak niesprawiedliwe traktowanie inwestorów i mieszkańców w bezpośrednim sąsiedztwie jest niedopuszczalne i w żadnym wypadku nie wyrażamy na to zgody. Zwracamy również uwagę na zagrożenia środowiskowe. Obszar na którym planowana jest inwestycja to łąka granicząca z lasem. Tworzy to unikalny ekosystem, który obfituje obecnością wielu chronionych zwierząt i roślin. Wymaga to niezbędnych ekspertyz i oceny oddziaływania na środowisko. Stanowczo sprzeciwiamy się również wycince wiekowych dębów i buków w celach poszerzenia drogi.
Mieszkańców zaskakuje podejście Biura Rozwoju Gdańska, które w jawny sposób działa w interesie dewelopera. Istnieje realne podejrzenie układu, w którym MPZP tworzone jest w oparciu o uzgodnienia i korzyści dla dewelopera pomijając interes lokalnej społeczności, kwestie krajobrazowe, urbanistyczne, komunikacyjne oraz decyzje administracyjne, takie jak warunki zabudowy, wydawane dotychczas w tym rejonie.

Mieszkańcy domagają się stworzenia sprawiedliwego i popartego dotychczasowymi warunkami zabudowy MPZP, rzetelnych konsultacji społecznych oraz rewizji planów inwestycyjnych dewelopera, w tym zachowania istniejącego charakteru zabudowy, aby uniknąć rażącego naruszenia dotychczasowego charakteru dzielnicy i przeciążenia jej już i tak niewydolnej infrastruktury, która od lat boryka się z licznymi problemami.